Inversión inmobiliaria, más que apartamentos en la Costa del Sol (2/2)

rascacielos new york

Si en el post anterior explicábamos brevemente las características propias de la inversión inmobiliaria en edificación residencial y todo lo que ha rodeado a esta en España en los últimos años, en esta segunda parte explicaremos por qué todavía se puede invertir en ladrillo.

Pese al protagonismo que para la mayoría de ciudadanos tiene la promoción de viviendas, de cara al inversor profesional, existen otras opciones de gran interés en función del tipo de cartera buscado. Cada una tiene su propias características y sobre ello hablaremos a continuación:

Inversión en oficinas: activo fundamental en grandes ciudades

La edificación de oficinas pasa por ser, junto al residencial, el gran polo de atracción del inversor inmobiliario. Es un activo cuyo protagonismo crece conforme a la población y el sector servicios de la ciudad en la que se ubica. Se estima que en Europa, las oficinas, representan entorno al 40% del total de la inversión inmobiliaria (de nuevo se refleja la particularidad del mercado español).

Es un activo de baja rentabilidad muy influenciado por los ciclos económicos, de tal forma que, la situación del empleo, del mercado de servicios y la confianza, en general, revierten de forma muy notable en el comportamiento del mercado. Pese a todo ello, se considera un activo de inversión a largo plazo de gran seguridad en grandes capitales.

Otra de las características de la inversión en oficinas es la gran influencia de su ubicación y características. Hay que tener en cuenta que las oficinas, de cara al cliente, tienen un importante factor de imagen empresarial, por lo que el mismo inmueble en un distrito financiero nada tiene que ver con uno radicado en un polígono industrial. De la misma forma, un inmueble con buena calidad constructiva, luz natural, seguridad y funcionalidad es altamente valorado en relación a otro más antiguo, peor aprovechado o con menor visibilidad.

La inversión en el mercado de oficinas necesita un importante planteamiento táctico que recoja dos aspectos fundamentales: la evolución del ciclo económico para asegurar su implantación en el momento adecuado y la previsible evolución de los distritos financieros de cada ciudad para asegurar un retorno de la inversión sostenido a largo plazo.

Inversión en hoteles: la incertidumbre está en la explotación

Los hoteles, como activo de inversión, son una rama explotada en mayor o menor medida por zonas pero en general poco maduro en relación a los dos activos mayoritarios que hemos visto hasta ahora.

NH Obradoiro

La característica principal de los hoteles, como activo inmobiliario, es la alta variabilidad de las rentas que se pueden obtener por ellos. Son inversiones que requieren, en la gran mayoría de los casos, la externalización de la explotación por un gestor especializado. Este asumirá la explotación del inmueble y su mantenimiento aprovechando su saber hacer y las sinergias con sus otros establecimientos y contactos comerciales para obtener un mejor resultado en la promoción, servicio y satisfacción de los clientes. Todo ello será fundamental para asegurar un retorno adecuado de la inversión pues, aunque existen cláusulas de mínimos, gran parte del canon de explotación de los hoteles suele ser proporcional a los resultados de la misma.

Como resumen podemos decir de la inversión inmobiliaria en hoteles que presenta un retorno directo muy limitado y un variable que puede ser muy interesante pero que requiere asumir ciertos riesgos. La revalorización del activo se puede considerar media. No tan alta como en el caso residencial pero mejor que otros ejemplos que veremos a continuación.

Edificación comercial: variada y muy variable

La promoción de centros comerciales, parques comerciales, naves comerciales, etc. es otro de los grandes activos de inversión presentes en las principales carteras de inversión. Los protagonistas son, por el capital necesario, su impacto social y su capacidad de atracción, los primeros de ellos, los centros comerciales.

SONY DSC

Son activos que requieren, como en el caso de los hoteles, de gestión especializada, si bien el riesgo es menor por depender de una gran variedad de inquilinos que, debidamente diversificados, pueden atender las necesidades de todo tipo de público. En épocas de crecimiento económico, las rentas que se pueden obtener de estos activos suelen crecer por encima de la evolución de precios, resultando altamente atractivos para la inversión.

Uno de los factores más importantes a la hora de invertir en un centro comercial (y cualquier otro activo de este tipo) es el estudio de mercado, identificando claramente aspectos como: vías de comunicación, área de influencia conforme a las mismas, necesidades cubiertas o sin cubrir en dicha área, características poblacionales, etc.

Por otra parte, también resulta de importancia vital el panorama político y legislativo. Las limitaciones normativas y de licencia urbanística pueden suponer un cambio significativo en la viabilidad inicial prevista de un proyecto. Además, en el caso de los centros comerciales, las tendencias del mercado son altamente cambiantes, lo que supone una obsolescencia prematura del inmueble si este no se puede adaptar a los nuevos requerimientos del público y los cambios normativos en seguridad o accesibilidad.

Edificación industrial: rendimiento breve a bajo coste

Europolis

Las naves industriales parten, respecto a otros activos, de una ventaja clara: son edificios sencillos y baratos, con pocas exigencias estéticas o de acabados. Encuentra una buena localización y la mitad, o más, del trabajo estará hecho. Ello tiene, claro, una cara negativa. La alta rentabilidad en proporción a los costes de inversión dependerá de muy pocos clientes debido a la concentración de suelo que acapara cada uno de ellos. Además, si de inicio no se exigen grandes acabados, es porque el uso del inmueble será meramente industrial. Aquí no existe un mantenimiento por parte de un gestor especializado ni una imagen empresarial a mantener (al menos no como en el caso de las oficinas). Por ello, la depreciación del activo será muy rápida, por lo que las rentas deben asegurar un elevado retorno de la inversión en un breve espacio de tiempo.

Complementariamente a lo explicado arriba, la edificación industrial se ve muy afectada por la evolución urbana de las ciudades, lo cual se puede ver agravado con el tipo de uso industrial del activo (no son lo mismo la industria pesada que los almacenes de logística). También resulta fundamental, de cara a la inversión y a la previsión de usos, la evolución prevista del mercado industrial en la zona y los grandes movimientos de deslocalización vividos en Europa en los últimos años.

Entonces, ¿resulta interesante invertir en el mercado inmobiliario?

Depende.

¿Piensas invertir en promocionar segunda residencia en la costa mediterránea española?. Entonces no.

¿Piensas invertir en una cartera inmobiliaria que dependa del residencial, del turismo, del sector servicios y del industrial?. Entonces sí.

¿Piensas en un término medio en el cual, al menos, no enfoques toda la inversión en un único sector?. En este caso, seguramente el más factible y razonable si no eres un fondo de inversión multimillonario, habrá que estudiar en detalle qué se quiere hacer, dónde y cuándo, pero seguramente exista todavía una combinación viable.

Vuelvo al inicio: LA PROMOCIÓN INMOBILIARIA NO ES EL DIABLO. HAY VIDA MÁS ALLÁ DE LOS APARTAMENTOS DE LA COSTA DEL SOL.

Un comentario sobre “Inversión inmobiliaria, más que apartamentos en la Costa del Sol (2/2)

  1. Pingback: La movilidad más sostenible es la que no existe | CCP Gestión

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *